12月4日，中房集团新闻发言人韩旭升作客设在住交会现场的新浪直播室，以下为聊天实录：
主持人：您对这种住交会的印象怎么样？
中房集团新闻发言人韩旭升：参加这种活动不多，但是我来了之后觉得这个特出的印象还是企业的成熟度提高了，从企业的规模，包括产品的水准，包括行业的深化服务都有全面的展示，我觉得企业的成熟度提高了。再一个就是这个会都是这个行业内的，我觉得这个行业比其他的行业要好，这个虽然是一个新兴的行业，但是这个行业的凝聚力很好，新兴的势头很好。从规模来说，是很多的行业难以比拟的。
主持人：你对这次住交会的论坛感觉怎么样？
韩旭升：参加的不多，在房地产业内的专业论坛里面总能提到一些真真切切的问题，大家关心的问题在我们这个行业里面，其实我觉得都有论到，确实有很多的真情实感，比如说大家关心的泡沫的问题，在咱们行业里面的论坛中应该有一些真知灼见。就是说泡沫的问题，在一般的经济学意义上的泡沫就是经济学上有矛盾的说法，他们指的就是当价格明显的背离价值的时候就存在泡沫，这个是经济学的概念，这个没错。而我们真正做房地产的，对这个泡沫真实的理解就是这个房子是不是能得出去，是不是积压，是不是过剩，实际上就形成了业内和理论界对泡沫的两种关注的角度不同。所以我们经常观点也是不吻合的，他们说泡沫很多，甚至要碰盘，从他们的意义讲也确实是存在，因为房地产比其他的行业是高得多，价格确实比价值高很多，从这个方面讲确实存在这个问题。但是除了那些特别有问题的，从我们正常开发商讲，盖了就能卖掉的，利润还不错的，这个泡沫还不存在。所以我觉得外界应该多听听房地产界的声音。
主持人：自己知道这个市场，理论界的人可能角度不同，也许分析得并不真实。另外一个热点话题就是泡沫和加息是息息相关的，实际上开发市场基本上不存在泡沫，那么加息这个事情您个人是怎么看？
韩旭升：我个人认为加息是政府出的一系列宏观调控里面比较成熟的一个宏观调控的手段，为什么呢？因为这个加息知道了更好的需求，这个是同时调整的供给和需求。我们想想前面一系列的措施，限制土地、限制开发，这个都是限制供给，其中也有一部分贷款的，但是从现在的市场的执行来看还是没有显著的作用，但是土地、资金这块开发环节的紧缩是企业收到影响，我们想达到的结果本来是想让市场平易房价，恰恰它的结果是房价一路攀升。实际上在现阶段，中国房地产需求的旺盛，没有需求这方面的抑制，一致供给，反倒拉大了这个价格，所以调控的结果是反向的。而这次加息，尽管非常之少，但是从手段来说确实是一个顾及了供给的一个手段，从加息的情况说，应该得到一个结论，就是说如果我们将来要得到好的项目，供给和需求两个方面，尤其要控制需求。现在需求旺盛是我们房价暴涨、投资规模增长的一个最重要的原因。
主持人：房价这块上升，一方面是像北京房价和上海房价还是很均衡，上海房价可能稍微高一点，北京房价的增长大家是比较公认的，您对这个问题怎么看？
韩旭升：我觉得还是需求，房价是不是偏离了应该有的价值，我们总是把我们的需求，把全国所有的平均收入当做基数，说我们的房价偏离了多少。但是实际上购房的都是我们白领阶层，我们要分析分析这些人收入的情况和收入的增长，他们的购买能力是非常强的，现在的房价应该说是不太成问题的，对未来的预期和现实的情况说，这部分是相当容易的。所以我觉得对这个来说，对这个客户群和产品来说，现在主要的房地产购买者来说，房价是有足够支撑的，是不是能暴涨，还要看宏观调控其他的措施，但是确实有需求的支撑，不是很偏离。上海的房价之所以这么暴涨，因为台湾的企业大量的流入，香港的企业的流入，同样这些人的购买力的支撑，就形成了这个阶段，现在一算比香港还便宜一倍，赚钱又比香港多，所以他们就在上海买房子，这个不是虚的，是真实的。
主持人：您能对未来2005、2006年国家在这种政策下，类似中房、万科这种大的开发商未来得发展走势，有没有什么样的考虑？
韩旭升：我觉得万科也好，中房也好，算是中国房地产规模生产的企业，规模生产的企业我们关注的问题大家都有共性，就是下一步如何保持持续增长，在国家的调控，土地紧缩、资金紧缩的情况下如何持续的增加，这个是大家要面临的问题，盘子大，再增长10%，难度很大，国家现在钱荒、地慌，突破了这个问题就没有问题了。一个是要立足与业务创新，这个业务创新主要是房地产过去赖以生存的融资渠道，就是银行的融资渠道，我们要突破这个融资渠道，然后要创新业务，把国外的先进房地产走过的来，哪些适合中国的就拿过来，要建立基金、境外上市，包括资源的整合，战略合作等等方面，包括内部的融资的建立，中房是一个很庞大的企业，我们自己那么大的系统，内部资源的整合。比如说我们在资金方面我们在造我们自己的财务公司，就是为了整合内部的资金的问题。各个企业可以发挥自己的特点，整合资源，内部的和社会的，中房现在大家已经知道了我们有专业房地产公司，在国资委管理国家大型企业里面要求突出主业，刚刚前两个月国资委公布了49家企业规定主业，今年年中规定了中央企业资源综合，其他的不是房地产为主的企业国资委提出要并到以房地产为主业的企业里面，结果是国资委力推，我们企业也是积极的响应。这个是政府的支持，而且是政府发展国有大中型企业的一个要求。因为本来国家给煤、电、油、运的钱，关于国计民生的钱你去搞房地产了，这个是在一定程度上冲击了国家控制房地产的政策。
主持人：中房作为国务院大型房地产公司，具体中房集团在操作的时候，因为房地产本身是市场化的具体在操作产品，在市场化运作的时候，这套管理模式到现在为止是什么样的一个管理模式？
韩旭升：中国房地产是80年代初形成的，中房是1981年成立的，所以说中房是中国房地产的老大，是生得最早，这个不用争，这个确实是。另外是中房这20多年也形成了一个庞大的体系，我们开始从政府职能、指导行业、一直到现在市场化，中房已经形成了在200多个城市的300多家企业，这里面有全资的、控股的、参股的、还有和地方形成债券债务的。所以，中房是在做一个重大的转型，所以在市场上是毁誉参半。中房在本世纪初步…我们宗旨是面向市场，以经济效益为中心，…中房实际上仔细看，做了一批好项目，但是从我们品牌的整合来看，这个力度要逐步的加强，我们都知道是名牌企业，不知道你是干什么的。恰恰我们完全市场化的公司就做了一个项目，全国就知名了。
主持人：您刚才讲中房有300多家下属企业，有的真不知道是中房做的，这个也是未来市场化需要推动的。
韩旭升：中房未来几年有几大任务，第一个就是资源的整合，一个是对内整合内部的系统，包括资产、生产的组织，在内部组合，这个目标主要是建立一个法制的结构。资源整合对外就是有很多方面了，包括刚才说的中央企业的方面，要完成国资委的任务，包括我们对内对外进行合作，进行创新业务，这些一系列资源的整合。包括我们历史上的资产管理公司都和我们有一些关系，对这些资源的整合。第二个任务就是生产经营这块的持续增加。第三就是业务创新。主要解决这几个问题，而且主要解决房地产最本质的东西就是资金的进入。
主持人：目前您负责这一块，包括以前做的项目是非常不错的，您觉得在运作具体项目的时候是要用什么样的思路操作这个项目？
韩旭升：现在我们这个市场是丰富多彩的，从开发理念到操盘实做，这方面大家创新意识非常强，也有自己认为很多的高招，但是我自己觉得，现在很多东西之所以我们做得好，你这样做也行，那样做也行，说这也行，说那也行，就是市场太好了，市场的需求太好了。我们随着按规律进行一些房地产开发，但是真正考虑我们这些成立不成立，我觉得要经过时间来考验。所以我觉得一个有素质的企业不能停留在短期的效益上，要停留在品牌的素质和品牌的内涵上，要全面的，诚信、服务、产品品质、业务创新、产品创新，这是全面的品牌的内容，要有一个打造。所以，我觉得这是一个相当长的过程。一个企业要想立足这个行业，你不做一番深刻的修炼是不行的。这些企年房地产形势太好了，不用思考过多的问题，用眼前管用的办法就可以解决问题。
主持人：目前还是需求旺盛。
韩旭升：对。中房也有一些好的经验，这次我们带的项目不多，就是一个西山美卢的项目是一个别墅项目，中房打造项目还是备考企业，跟企业的品牌共同成长，再就是市场化的这些东西。
从这个行业来看，包括这个会上大家议论的，第一这个行业，房地产的市场，一段时间内会相当的看好，这是房地产界的共识，因为这个有足够的依据和市场的表现，因为国家宏观经济形势增长这么好，城市化的需求，以及技术方方面面，所以这些房地产基本的条件无一不好的。当然局部有过热的情况，或者是局部的价格的波动，但是这个行业总体是好的。做这个行业的开发商的明显的情况就是这个行业的集中度几年内会有比较大的加快，因为行业成熟了之后，规模化的经济一定是主导这个行业的，尽管房地产行业有特殊性，不一定像其他行业市场份额那么大，但是规模化经济一定是市场的主流，而且土地紧缩、金融紧缩的加速，我觉得建立规模企业是在这个行业生存的要素。从产品发展来说，我觉得中国是非常能吸纳世界先进文化的，但是从我们的开发讲，因为房地产确实是投资量大，关系国计民生，这个行业整体的技术水准、社会要求等等还很严峻，还是需要自身尽快的进步和改善。因为生意太好做了，现在社会上对这个行业有心人的危机一等等，这方面也和自身提高不快有关，就是自己行业内部要自律，要健身。
主持人：谢谢韩总。
韩旭升：谢谢。
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