戴德梁行：有效需求在释放 今年房价仍将上涨

    京城住宅市场有效需求正在释放

    戴德梁行预测今年房价仍将上涨

    戴德梁行日前发布报告，对北京住宅销售市场去年的情况做了回顾分析，并预测了今年的市场形势。

    土地供应

    土地是房地产行业的基础，在2005年之初，市发改委、国土局下达的北京市2005年土地供应计划指标为：年度土地供应总量6500公顷。而截至去年11月份，北京市住宅用地供应量为922公顷，其中出让住宅用地627公顷，划拨住宅(经济适用房)用地295公顷。

    在去年10-11月中，新增住宅用地389公顷，占1-11月份总量的42%，在四季度住宅用地的巨大放量是市场在经过对宏观调控政策适应后逐渐走向稳定的表现，自三季度华润置地拿下清河毛纺厂地块后，众多大型房地产开发机构也做出了相应的积极反应，而在年底的土地集中放量为今年住宅市场带来了更多的不确定性。

    交易量分析

    北京住宅市场在三季度的过渡之后，市场逐渐回归到以往的增长趋势中，市场的强势需求在政策调整后期的快速释放，将往年“金九银十”的销售旺季持续向后延伸，可以说消费者持币观望的态度更多地被需求激发出来。

    从数据中显示，在去年10-11月份，市场共计消化401万平方米，同比增长11%，是去年前三季度的28.6%。在去年的1-4月份市场消化量的变化趋势与往年基本相同，受到宏观政策的影响在5月份跌入低谷，随着时间的推进逐渐攀升。在这种攀升的过程中，可以看出市场与消费者经过对宏观政策的审视与判断，需求逐渐抬头。可见市场需求是客观存在的，即便是受到外力的影响，但仍旧会持续爆发。

    价格变化

    住宅市场的价格在去年第四季度仍旧呈现出上涨的趋势，特别是新项目的价格有明显的抬升。截至去年11月份住宅平均价格6776元/平方米，同比增幅为21.2%。四季度新开盘项目，包括普通住宅、公寓及别墅的平均价格为8749.5元/平方米。

    在单月平均价格比较中，去年10月份的平均价格由于当月“御树临风”别墅等高档项目开盘较多，对整体的平均价格产生了拉升作用，而在11月份多个中底档普通住宅的推出使平均价格有所回落，但总体与其他三个季度相比，价格仍有所上升。

    未来预测

    由于城市可供开发的土地逐渐减少，各开发机构将目光已落到了城市的近郊区，在2006年度，郊区低密度项目将进一步扩大供应量。住宅销售市场在四季度有了明显的改观，说明市场的实际需求是客观存在的，在政策环境明朗后，实际购买力需要一个释放的过程，而这个过程将更多地延续到2006年的上半年。价格的上升主要基础就是市场客观有效的需求，那么在强劲市场需求的影响下，价格的调整提高也是2006年的主旋律。陈志平