房地产业是银川经济发展的支柱产业，房地产投资过热、房价过高、供大于求等问题在一定程度上干扰了银川经济的发展。自去年宏观调控以来，银川房地产市场得到了很好的控制，房地产业已经明显进入后宏观调控时代。

    在后宏观调控时代，银川房地产政策的重点应该着眼于何处？笔者认为，不应继续放在抑制价格过快增长上，而应该进行积极的调整。因为从近几年房地产市场施工和竣工面积的增长情况来看，房地产市场供大于求已呈基本态势。根据商品供求规律，当房地产市场供大于求时，其价格早晚要下降，所以在当前宏观调控已经取得成效的情况下，价格上涨的可能性不大，但价格下跌的可能性却是存在的。这样容易出现房地产市场的“大起大落”。而房地产业作为关联度非常强的产业，房地产的“大落”将对建筑、建材、冶金、家具等诸多相关行业的发展产生重要影响。政府要用经济杠杆和政策杠杆对房地产市场的波动“削峰填谷”。今后房地产政策应放在防止房地产价格的大幅下跌上，在政策层面上应该从投资、需求、供给三个方面进行引导：

    投资政策导向，总的指导思想就是要采取措施抑制投机行为，引导投资资金流向，以预防房地产泡沫的发生。

    需求政策导向，立足于需求的角度实现房地产市场供给与需求的平衡：针对目前银川房地产市场供过于求的现象，实施刺激有效需求的政策，通过政策杠杆启动房地产消费，鼓励自住型购房者买房而不是持币观望，不能让已经形成的供给闲置和浪费。

    供给政策导向。应立足于调整商品房的供应结构，以解决商品房供应结构的失衡问题。

    同时要采取一些促进房地产业健康发展的其他政策措施：

　　1．疏通资金流通渠道，控制投资行为。

    近几年，由于股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投机需求旺盛。针对房地产市场中存在的问题，采取措施控制房地产投资需求，采取“堵”和“疏”同步施行的办法。

    “堵”就是要采取措施控制投机需求，增加其交易成本，通过征收个人所得税、缴营业税、契税，印花税等相应税种，减少其投机收益。通过调整房地产相应税种和税率，让投机交易的速度减慢就可以抑制投机需求。

    “疏”，由于炒房现象的存在，其实凸显了一个更为深层的问题，那就是当前投资渠道的匮乏。应通过开放资本市场，增加投资渠道，引导资金进入到更能促进经济发展的领域中去。

    2．刺激有效需求，盘活市场存量

    （1）鼓励开发商在综合成本和供求因素基础上，减少房地产企业的高额利润，主动适度降低房价，吸引居民踊跃购房；(2)住房供给价格过高也和房价中税费数额比重过大有关，从土地使用权的出让到房地产开发、转让等诸环节，涉及的税种近20个。房地产企业缴税以后再把税收转嫁给消费者，因此也是房地产价格高启的重要原因。逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，通过完善房地产财税制度，减少房价中的税收负担，以促进房地产的流通和消费。(3)要让存量房“开仓放粮”，还必须依靠银行优惠的贷款政策。比如，银行适当降低首次购买住房消费者的首付款比例，只要有稳定的收入源偿还按揭贷款，都应适当降低首付款比例；实行优惠利率，重点支持中低收入家庭购买中低价位普通商品住房；(4)改进服务。房地产企业要改善服务态度，改进服务质量。尤其是重视诚信，做好售后服务。

　　3．进行结构调整，促进房地产供应结构合理化

    解决房产供应结构失衡问题的唯一出路，就是在新增住房的建设上，要增加中低价房和经济适用房的建设规模，稳定廉租房供应面积，严格限制高价房的供应。目前很多开发商为了追求高利润而把大部分财力物力投向了高档住宅的开发，既浪费了资源造成了大量空置，又使经济适用房出现供不应求的情况。因此，对政府来说，一是要合理安排经济适用房建设规模；二是要指导督促落实廉租住房制度，妥善解决城镇最低收入家庭的住房困难问题；三是要控制对高档房的土地审批。另外，对于空置时间过长的商品房及时改造成经济房。（蔡江峰）