对于近年主要城市房价的快速上涨，人们做出了各种分析，比如地方政府为了政绩而维持地价和房价，投机者的炒房行为，购房者的恐慌，等等。但经济学家告诉我们，对价格起直接作用的是需求和供给之间的关系，其他因素是通过影响需求和供给反映到价格变动中。目前，人们对于平抑房价的建议，主要着眼于抑制需求，对加息和提高首付比例的观点就属于这种思维，他们认为，减少需求就能降低房价。

    对商品房的需求有3类，一是基于自己收入(预期)的适当需求；二是超出自己(未来)收入水平的过高需求，这可能是因为对未来收入的预期有误，也可能是迫切需要住房却买不到便宜的房子；三是投机需求。但在实际交易过程中，区分这3种需求的难度很大，或者说进行区分的成本很高，出于抑制投机需求意愿的政策往往会给适当需求带来更大的打击，加息和提高首付比例尤其如此。

    因此，抑制需求的最大受损者，是那些打算买房的消费者，因为政策的调整，他们每年需要多付出几百元的利息，可能需要筹措更多的首付款，而且可能需要面对更高的房价，因为抑制需求可能使房价上涨。

    众所周知，需求减少则价格下降，但这需要一个前提，那就是供给不变或增加；如果供给同样减少，那价格反而会因为需求减少而上升。2005年住房贷款增速下降，买房需求的增速也降低，但房价却居高不下，原因就在于供给的增速也在下降。以北京为例，2005年住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1%，而商品住宅新开工面积更是下降了10.1%，这与抑制需求直接相关，当需求可能减少，供给的动力也会减弱。而开发商们预计未来供应量会下降，就有了哄抬房价的底气，并且非常嚣张。

    因此，不能以抑制需求的方法平抑房价，那只会适得其反。平抑房价的有效措施在于扩大供给，包括增加供给主体和产品形式，鼓励更多资本进入房地产市场，使新房、廉租房、二手房等产品形式相互补充，形成广泛竞争的局面。政府也需要参与其中，成为廉租房或公房的供给者。当然，它首要的责任还是“供给”长期性的政策，以形成稳定的投资环境，吸引更多资本进入房地产市场。 欧阳觅剑