新政：小户型自住房可享受最低二成首付

    买房人：银行应该开绿灯

    准备购买新港中路某楼盘的许先生一筹莫展。他看中了该小区某个88平方米、总价为70万的小户型单位，按国六条有关规定，购买90平方米以下的小户型自住房，符合享受最低两成首付的银行按揭优惠政策。许先生手头上能够筹集到现金为15万元，刚好够付两成首期，满心欢喜的他正准备在楼盘销售中心下定金，但此楼盘指定的银行按揭代理中介却“警告”他，国六条正式实施后，在银行申请两成首付很难获批，就算是90平方米以下的自住房也未必能申请到八成贷款。一旦向银行申请八成住房按揭未获通过，意味着许先生不仅拿不回自己的买房定金，而且还必须办理退房手续，就算许先生愿意追加首付，也不能再购心仪的这套单位。因此，中介极力劝说许先生，还是申请七成按揭比较保险。

    许先生认为，国六条的出台，是为了遏止楼市盲目投资造成房价虚高，但对于居民购买用于自住的中小户型，是持鼓励态度的。银行和开发商应严格执行有关规定，对购买90平方米以下的小户型自住房购买者八成贷款放绿灯，而不是给购房者设置障碍。

　　银行：贷款人还款能力是关键

    接到投诉后，记者走访了广州近期推出的新盘，获悉自国六条出台后，大部分楼盘指定按揭的银行都没批出过八成的贷款。记者从市内各大银行也证实了这一点。广州某银行近一个月来新放的房贷中，90平方米以下的自住房贷款约占三分之一，但当中九成以上贷款都是贷款七成的。

    不过，银行认为，这并非由于银行设置障碍，银行也没有违反国六条原则。按国六条规定，90平方米以下自住房的确最高可贷款八成，但并不是借款人一定可以获得的贷款成数。借款人能获得多少贷款，还受楼盘借款人和楼盘等因素影响,特别是借款人自身的还款能力。

    以许先生为例，其申请金额为房款八成也就是贷款56万元，期限为20年，等额还款每月需4668元。而许先生夫妇月收入合计1万元，月供款接近收入一半，这是银行判断借款人是否具备足够还款能力的临界指标。而且，许先生还没子女，预计在贷款后家庭支出还将大大增多。所以，类似这样的个案，银行拒绝贷款八成也是很正常。而作为代理按揭的中介和楼盘销售人员，提醒购房者注意万一被银行拒贷而被迫退房的风险，也是其职责所在。

    新政：个人房贷最优惠利率下浮幅度扩大到15%

    买房人：贷款已签未放不能享受最优惠利率？

    张女士向记者投诉，在8月19日加息前，她在广州某银行获准以当时的最优惠利率即基准利率下浮10%的房贷，并和银行签订了贷款合同。由于该笔贷款8月19日才发放，该银行便声称加息前发放贷款的基准利率须按新利率来计算，“遇调整息即按新的利率来计算，这是无可厚非的。”张女士表示，但银行原来可以按最优惠利率来贷款的承诺，在加息后却“出尔反尔”。原来，该银行合同原条款上注明“贷款利率执行同期同档次基准利率下浮10%”，而8月19日加息后，央行将个人住房贷款执行的利率下浮幅度从过去10%扩大到15%。

    张女士转述这家银行的解释，是由于合同已签订，若将执行利率下浮的幅度改为15%，银行需和借款人重新签订补充协议并作公证，为免麻烦，统一将该类贷款合同执行利率下浮幅度定为原规定的10%不变。也就是说，张女士即使符合新政策最优惠利率的条件，也只能按原政策最低下浮幅度执行。

    银行：按原合同约定操作或改变原利率下浮幅度

    记者从市内广州各大银行获悉，对于8月19日前签订合同的借款人，银行主要有两种做法。一是贷款利率按原合同约定进行操作，例如工商银行。而另一种是根据客户资信情况，可以与客户商定是否签订补充协议，改变原来利率下浮的幅度，比如农业银行。

    不过，工商银行也率先对存量贷款到明年调息期执行的利率作出明确规定：对于享受旧政策最优惠利率即基准利率下浮10%并且处于供款期的借款人，到明年调息期时可以享受新的最优惠利率即基准利率下浮15%执行。这意味着，8月19日前已签订合同但在19日后才放款的个人房贷，明年可以按此规定统一从执行基准利率下浮10%改为下浮15%。除了工行之外，其他主要商业银行对此仍没有作出明确规定。（孔华）